Частни пазарни марки, кажете здравей на публичните пазари

Винаги е занимателно да си визиите какво може да се случи с избрани частни оценки, в случай че в миналото бъдат изложени на блясъка на обществените пазари. Днес имаме късмет да се вгледаме в действителността.

Нека обобщим една сага, която Alphaville следи мързеливо, само че към момента не е разкрита (беше натоварена година, добре). Bluerock е основан в Ню Йорк различен управител на активи. Още през 2012 година той започва фонд за вложение в частни недвижими парцели - Bluerock Total Income+ Real Estate Fund.

Като се има поради неликвидността на базовите активи и ливъриджът, който му беше позволено да употребява, Bluerock го структурира като „ интервален фонд “. Това значи, че вложителите могат да изкупуват единствено част от парите си на една четвърт, до горна граница. Отвъд това и те ще би трябвало да чакат.

Почти десетилетие всичко беше наред, само че по-късно фондът от 3,6 милиарда $ беше ударен от възходящите лихвени проценти. Той загуби 11,5% през 2023 година и 6,6% през 2024 година Исканията на вложителите за тегления бързо започнаха да се натрупат, като фондът не съумя да ги извърши. Джейсън Цвайг от WSJ покри сагата това лято с нормалните си умения.

Оттогава Bluerock получи утвърждението на акционерите да преобразува транспортното средство от интервален фонд във листван фонд от затворен вид и го преименува на Bluerock Private Real Estate Fund или BPRE.

Маркетинговите документи на компанията приказват доста за това, че това е „ подобаващ миг “ за „ трансформираща стъпка “, която ще му даде „ капиталова независимост “, с цел да се възползва от „ извънредно привлекателно време за разрастване на капитал “, само че също по този начин кима към по-конкретната причина за преобразуването:

Важно е, че листването на фонда и по този метод обезпечаването на ликвидност посредством вторичния пазар, а не посредством непосредствено назад изкупуване на акции, е предопределени да предотвратят превръщането на самия фонд в „ насилствен продавач “ на неговите базови полуликвидни активи, свързани с недвижими парцели. Това резервира целостта на главната капиталова тактика за всички акционери, осигурявайки на екипа за ръководство на портфейла по-голяма еластичност и по-малко парични ограничавания, като всичко това нормално би трябвало да покачва успеваемостта, за максимизиране на цената за акционерите.

По явни аргументи имаше огромен интерес към това по какъв начин BPRE може да търгува, когато най-сетне направи своя дебют на фондовия пазар. Както Лейла Кунимото от Accredited Investor Insights написа в своя Substack предходната седмица: „ След като фондът стартира да търгува, всички ще разберем какво мисли общественият пазар за NAV маркировките на частните активи, намиращи се в това транспортно средство. “

Днес имаме резултата, като BPRE най-сетне прави своя дебют на Нюйоркската фондова борса. Търговията към момента е онлайн, само че в пикселно време акциите на BPRE се търгуват на $15,12. Това е повече от $14 на отваряне, само че се съпоставя с чистата стойност на активите на капиталовия фонд през вчерашния ден от . . . $24,36.

Това е понижение от 38 % за един ден. Според обикновената салфетна математика на Alphaville, това към този момент съвсем е унищожило последната кумулативна възвръщаемост, която фондът е направил от основаването си.

В изказване основният изпълнителен шеф на Bluerock Рамин Камфар сподели, че целият рефрен „ частните пазарни марки са нереалистични “ е известен, само че неакуратен в този случай.

Мисля, че отстъпката, която наблюдавате, е краткотрайна и подбудена от събития, защото акциите се разменят от продавачи към искащи купувачи. Ранната отстъпка на BPRE към NAV наблюдава същия опит, който можете да видите, в случай че проучите други сравними фондове, които са изброени – т.е. че те нормално отварят търговия с отстъпка, само че че отстъпката се затваря до NAV за рационален интервал от време, защото ценообразуването се сближава по-близо със цената на базовите активи на фонда. 

Тази динамичност се дължи на обстоятелството, че търсенето за продажба се появява незабавно след листването, само че търсенето за покупка нормално се развива с течение на времето, защото опитни вложители изчакват пика на продажбите, с цел да се опитат да купят на най-атрактивната пазарна цена.  И по-късно, до момента в който акциите на фонда се търгуват от ръцете на арестуваните продавачи към искащи купувачи, отстъпката на фонда се затваря с течение на времето.

И по този начин, какви са активите на BPRE? Е, в действителност е вложил в това, което наподобява най-много като 35 съществени фонда за недвижими парцели, ръководени от хора като Prologis, CBRE, Ares. Карлайл и Брукфийлд. Единствената най-голяма експозиция - с 15,8% от брутните активи - е към IQHQ, частен калифорнийски концерн за вложения в недвижими парцели, който е профилиран в недвижими парцели в региона на науките за живота.

BPRE споделя, че базовите активи съставляват над 5000 парцела, от които малко над 40 % в индустриални обекти, 20 % в жилищни, 19 % в специфични недвижими парцели и 17 % в задължения, като салдото е в офиси и търговски обекти. Но в действителност това е фонд на фондовете в мил. В ретроспекция един безценен частен фонд от фондове за недвижими парцели беше доста ZIRPy.

Какъв е по-широкият прочит тук? Е, голямата незабавна отстъпка на обществения пазар, приложена към NAV на Bluerock Private Real Estate Fund, е най-малко частично подклаждана от обстоятелството, че е имало доста неудовлетворени поръчки за изтегляне на вложители. Инвеститорите към този момент имат ликвидност, въпреки и на цена, която евентуално не харесват.

Нито не значи безусловно, че марките на Bluerock са всеобщо отвън основата. Както показва Камфар, капиталовите тръстове, REITs, фондовете от затворен вид и други структури като тях рутинно търгуват с отстъпка от тяхната NAV. Ще би трябвало да изчакаме и да забележим къде ще се открият акциите, откакто първичното изселване на вложителите завърши. Камфар ни сподели, че се надява отстъпката да завърши през идващите „ няколко тримесечия, защото искащите купувачи поемат от искащите продавачи “.

В постоянно задаваните въпроси за вложителите Bluerock даде обещание, че ще направи всичко допустимо, с цел да поддържа представянето на акциите си, до и в това число унищожаване на цялото проклето превръщане (версия с опция за мащабиране).

Въпреки това, понижение от 38 % в първия ден на търговия . . . добре, не е ужасно, нали? И е мъчно да не си помислим, че това също не е изцяло неповторима сага.

В края на краищата има причина, заради която частният капитал наподобява насилствено или некадърен да донесе огромна част от вложенията си на обществените пазари макар взрива на акциите и вместо това би трябвало да прибягва до финансова сръчност, с цел да генерира пари, които да върне назад на вложителите.